30-10-2012
De hypotheekrenteaftrek gaat voor zowel nieuwe als bestaande hypotheken omlaag. Voor de hoogste inkomens komt er een apart aftrekpercentage voor de hypotheekrente, dat jaarlijks gaat dalen. Maar ook de midden- en lagere inkomens kunnen minder hypotheekrente aftrekken omdat de tweede en derde belastingschijf in 2014 met ruim 4% naar beneden gaat.
Bestaande hypotheken, hoge inkomens
Het hoogste aftrekpercentage (52%) van hypotheekrente wordt vanaf 2014 met een half procent per jaar verlaagd. Tot het is teruggebracht tot het tarief van de derde belastingschijf (op dit moment 42%, vanaf 2014: 38%). Dat betekent dat de hogere inkomens, ook met een lopende hypotheek, minder hypotheekrenteaftrek hebben. Nu is nog de maximale aftrek 52% en dit wordt in 2014 51,5%. In 2015 51%, 2016 50,5% enzovoort. In 28 jaar tijd gaat de maximale aftrek terug naar 38%.
De gevolgen voor de meeste mensen met een hoog inkomen zullen relatief beperkt zijn. Een rekenvoorbeeld laat dat zien.
Rekenvoorbeeld:
Stel iemand heeft een hypotheek van € 400.000 (en betaalt 5% rente) en een inkomen van € 100.000.
Bruto betaalt deze persoon dan € 1.667 rente per maand (de eventuele aflossingen laten we hier buiten beschouwing). Netto is dat € 800.
In 2014 is dat bruto nog steeds € 1.667. Netto is dat € 808 per maand. Een stijging dus van slechts € 8 per maand. Dat is slechts een stijging van 1%. In 2015 is dat netto € 817, in 2024 € 891 en in 2041 € 1.033. Kortom: deze stijging zou goed op te vangen moeten zijn.
Bovendien hebben PvdA en VVD ook nog eens aangegeven dat ze deze lastenstijging gaan compenseren door het hoogste tarief van 52% geleidelijk te laten dalen. En daarnaast wordt de derde belastingschijf verlengd, zodat mensen minder snel in het hoogste belastingtarief vallen. Per saldo moet de operatie budgetneutraal plaatsvinden.
Bestaande hypotheken, midden- en lagere inkomens
De middeninkomens zullen de netto hypotheeklasten sneller zien toenemen. In 2014 gaan de tweede en derde belastingschijf omlaag met ruim 4%. De derde schijf, waar nu de meeste mensen hun hypotheekaftrek hebben, gaat omlaag van 42% naar 38% (tweede schijf komt uit op 37,95%). Dit betekent dus minder hypotheekrenteaftrek. Hopelijk wordt dit voldoende gecompenseerd doordat deze groep mensen meer geld overhouden van hun bruto inkomen omdat ze minder inkomstenbelasting hoeven te betalen.
Rekenvoorbeeld:
Stel iemand heeft een hypotheek van € 200.000 (en betaalt 5% rente) en een inkomen van € 45.000.
Bruto betaalt deze persoon dan € 833 rente per maand (de eventuele aflossingen en eigenwoningforfait laten we hier buiten beschouwing). Netto (alleen de rente) is dat nu € 483.
Vanaf 2014 neemt de netto rentelast toe met € 33 per maand naar € 516. Hopelijk wordt dit voldoende gecompenseerd door de lagere inkomstenbelastingtarieven.
Nieuwe hypotheken: starters wel of niet de klos?
Voor starters (en ook voor mensen met een bestaande hypotheek die meer gaan lenen) gelden bovenstaande regels. Maar ook de verplichting om een annuïteiten- of lineaire hypotheek af te sluiten (voor het meerdere, in het geval van een bestaande hypotheek). Helaas blijft de nieuwe coalitie bij zijn standpunt om voor nieuwe hypotheken verplicht te stellen dat er maandelijks wordt afgelost (anders is er geen hypotheekrenteaftrek). En deze maatregel gaat nog steeds in per 2013.
Gemiddeld betekent dit dat een starter per 1 januari 2013 ongeveer 20% netto meer per maand kwijt is aan zijn hypotheek dan nu. De positieve kant zit aan het einde van de looptijd: op de einddatum heeft de consument geen hypotheekschuld meer. En dus ook geen hypotheeklasten.
Maar voorlopig moet de starter dit wel op kunnen brengen. De coalitie schrijft in het regeerakkoord dat de gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid. Maar veel concreter wordt het regeerakkoord niet op dit punt.
De starters hebben, en zullen waarschijnlijk nog wel profiteren van een daling van de huizenprijzen. En er komt vanzelf wel weer een moment dat starters meer zullen instappen. Want door de gedaalde huizenprijzen en dankzij de verlaagde overdrachtsbelasting, hoeven ze minder hypotheek te nemen dan in het verleden, waardoor de hypotheeklasten juist lager zijn geworden dan een paar jaar geleden.
Vergelijken we twee kopers van dezelfde woning, de één in 2008 en de ander in 2013, dan zijn de woonlasten van de huidige starter nu al lager dan in 2008. Waarbij de koper uit 2008 een groot deel van zijn hypotheek aflossingsvrij heeft, en dus aan het eind van de looptijd nog steeds hypotheeklasten heeft. Terwijl de starter in 2013 het voordeel heeft dat aan het eind van de looptijd zijn hypotheek volledig is afgelost.
Het hoogste aftrekpercentage (52%) van hypotheekrente wordt vanaf 2014 met een half procent per jaar verlaagd. Tot het is teruggebracht tot het tarief van de derde belastingschijf (op dit moment 42%, vanaf 2014: 38%). Dat betekent dat de hogere inkomens, ook met een lopende hypotheek, minder hypotheekrenteaftrek hebben. Nu is nog de maximale aftrek 52% en dit wordt in 2014 51,5%. In 2015 51%, 2016 50,5% enzovoort. In 28 jaar tijd gaat de maximale aftrek terug naar 38%.
De gevolgen voor de meeste mensen met een hoog inkomen zullen relatief beperkt zijn. Een rekenvoorbeeld laat dat zien.
Rekenvoorbeeld:
Stel iemand heeft een hypotheek van € 400.000 (en betaalt 5% rente) en een inkomen van € 100.000.
Bruto betaalt deze persoon dan € 1.667 rente per maand (de eventuele aflossingen laten we hier buiten beschouwing). Netto is dat € 800.
In 2014 is dat bruto nog steeds € 1.667. Netto is dat € 808 per maand. Een stijging dus van slechts € 8 per maand. Dat is slechts een stijging van 1%. In 2015 is dat netto € 817, in 2024 € 891 en in 2041 € 1.033. Kortom: deze stijging zou goed op te vangen moeten zijn.
Bovendien hebben PvdA en VVD ook nog eens aangegeven dat ze deze lastenstijging gaan compenseren door het hoogste tarief van 52% geleidelijk te laten dalen. En daarnaast wordt de derde belastingschijf verlengd, zodat mensen minder snel in het hoogste belastingtarief vallen. Per saldo moet de operatie budgetneutraal plaatsvinden.
Bestaande hypotheken, midden- en lagere inkomens
De middeninkomens zullen de netto hypotheeklasten sneller zien toenemen. In 2014 gaan de tweede en derde belastingschijf omlaag met ruim 4%. De derde schijf, waar nu de meeste mensen hun hypotheekaftrek hebben, gaat omlaag van 42% naar 38% (tweede schijf komt uit op 37,95%). Dit betekent dus minder hypotheekrenteaftrek. Hopelijk wordt dit voldoende gecompenseerd doordat deze groep mensen meer geld overhouden van hun bruto inkomen omdat ze minder inkomstenbelasting hoeven te betalen.
Rekenvoorbeeld:
Stel iemand heeft een hypotheek van € 200.000 (en betaalt 5% rente) en een inkomen van € 45.000.
Bruto betaalt deze persoon dan € 833 rente per maand (de eventuele aflossingen en eigenwoningforfait laten we hier buiten beschouwing). Netto (alleen de rente) is dat nu € 483.
Vanaf 2014 neemt de netto rentelast toe met € 33 per maand naar € 516. Hopelijk wordt dit voldoende gecompenseerd door de lagere inkomstenbelastingtarieven.
Nieuwe hypotheken: starters wel of niet de klos?
Voor starters (en ook voor mensen met een bestaande hypotheek die meer gaan lenen) gelden bovenstaande regels. Maar ook de verplichting om een annuïteiten- of lineaire hypotheek af te sluiten (voor het meerdere, in het geval van een bestaande hypotheek). Helaas blijft de nieuwe coalitie bij zijn standpunt om voor nieuwe hypotheken verplicht te stellen dat er maandelijks wordt afgelost (anders is er geen hypotheekrenteaftrek). En deze maatregel gaat nog steeds in per 2013.
Gemiddeld betekent dit dat een starter per 1 januari 2013 ongeveer 20% netto meer per maand kwijt is aan zijn hypotheek dan nu. De positieve kant zit aan het einde van de looptijd: op de einddatum heeft de consument geen hypotheekschuld meer. En dus ook geen hypotheeklasten.
Maar voorlopig moet de starter dit wel op kunnen brengen. De coalitie schrijft in het regeerakkoord dat de gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid. Maar veel concreter wordt het regeerakkoord niet op dit punt.
De starters hebben, en zullen waarschijnlijk nog wel profiteren van een daling van de huizenprijzen. En er komt vanzelf wel weer een moment dat starters meer zullen instappen. Want door de gedaalde huizenprijzen en dankzij de verlaagde overdrachtsbelasting, hoeven ze minder hypotheek te nemen dan in het verleden, waardoor de hypotheeklasten juist lager zijn geworden dan een paar jaar geleden.
Vergelijken we twee kopers van dezelfde woning, de één in 2008 en de ander in 2013, dan zijn de woonlasten van de huidige starter nu al lager dan in 2008. Waarbij de koper uit 2008 een groot deel van zijn hypotheek aflossingsvrij heeft, en dus aan het eind van de looptijd nog steeds hypotheeklasten heeft. Terwijl de starter in 2013 het voordeel heeft dat aan het eind van de looptijd zijn hypotheek volledig is afgelost.
Rente restschuld tijdelijk aftrekbaar
Het is dan ook met name een deel van de huidige woningbezitters die de prijs betaalt. Door de dalende woningprijzen neemt de groep mensen toe die bij verkoop van de woning een restschuld overhoudt. De nieuwe coalitie komt ook deze mensen enigszins tegemoet. In de periode 2013 tot en met 2017 kan de rente op die restschuld tijdelijk (maximaal 5 jaar) en onder voorwaarden worden afgetrokken. Ook van deze regeling zullen de nadere regels nog duidelijk moeten worden. De vraag is of een dergelijke regeling mensen met een restschuld over de streep zal trekken om toch gewoon nu hun huis te verkopen. Als ze niet perse hoeven te verkopen zullen ze waarschijnlijk gewoon in hun huidige woning blijven wonen. Hopende op betere tijden. Want zolang ze niet gedwongen worden om hun huis te verkopen, als gevolg van bijvoorbeeld werkloosheid, dan is er alleen sprake van een papierverlies. En is het wachten op betere tijden.
Huren omhoog
Die betere tijden zullen er op termijn ook wel komen. Want ook de huurmarkt gaat hervormd worden. Voor de lagere inkomens blijft de huurtoeslag gelden. Maar voor de overige huurders zullen de huren versneld omhoog gaan. Voor huurders met een gezamenlijk inkomen tot € 33.000 jaarlijks met 1,5% plus inflatie. Bij mensen met een gezamenlijk inkomen tussen € 33.000 en € 43.000 met 2,5% plus inflatie. En voor inkomens boven € 43.000 met maar liefst 6,5% plus inflatie. Dat zal toch een reden zijn voor huurders om eerder een koopwoning te gaan kopen.
Het is dan ook met name een deel van de huidige woningbezitters die de prijs betaalt. Door de dalende woningprijzen neemt de groep mensen toe die bij verkoop van de woning een restschuld overhoudt. De nieuwe coalitie komt ook deze mensen enigszins tegemoet. In de periode 2013 tot en met 2017 kan de rente op die restschuld tijdelijk (maximaal 5 jaar) en onder voorwaarden worden afgetrokken. Ook van deze regeling zullen de nadere regels nog duidelijk moeten worden. De vraag is of een dergelijke regeling mensen met een restschuld over de streep zal trekken om toch gewoon nu hun huis te verkopen. Als ze niet perse hoeven te verkopen zullen ze waarschijnlijk gewoon in hun huidige woning blijven wonen. Hopende op betere tijden. Want zolang ze niet gedwongen worden om hun huis te verkopen, als gevolg van bijvoorbeeld werkloosheid, dan is er alleen sprake van een papierverlies. En is het wachten op betere tijden.
Huren omhoog
Die betere tijden zullen er op termijn ook wel komen. Want ook de huurmarkt gaat hervormd worden. Voor de lagere inkomens blijft de huurtoeslag gelden. Maar voor de overige huurders zullen de huren versneld omhoog gaan. Voor huurders met een gezamenlijk inkomen tot € 33.000 jaarlijks met 1,5% plus inflatie. Bij mensen met een gezamenlijk inkomen tussen € 33.000 en € 43.000 met 2,5% plus inflatie. En voor inkomens boven € 43.000 met maar liefst 6,5% plus inflatie. Dat zal toch een reden zijn voor huurders om eerder een koopwoning te gaan kopen.
Overige maatregelen belastingplan
Hoewel er niets over in het regeerakkoord staat (maar wel in het Belastingplan 2013), kun je vanaf 2013 de bijkomende kosten steeds minder meefinancieren. Op dit moment kun je meer lenen dan de waarde van de woning. Zo kun je bijkomende kosten meefinancieren. Vanaf 2013 gaat de maximale lening stapsgewijs omlaag:
2012 : 106% van de waarde van de woning 2016 : 102%
2013 : 105% 2017 : 101%
2014 : 104% 2018 : 100%
2015 : 103%
Deze maatregel betekent dat je steeds meer eigen geld moet meebrengen om een woning te kunnen kopen.
De overdrachtsbelasting blijft op 2%. En wordt dus niet verder verlaagd, zoals sommigen gehoopt hadden.
Hoewel er niets over in het regeerakkoord staat (maar wel in het Belastingplan 2013), kun je vanaf 2013 de bijkomende kosten steeds minder meefinancieren. Op dit moment kun je meer lenen dan de waarde van de woning. Zo kun je bijkomende kosten meefinancieren. Vanaf 2013 gaat de maximale lening stapsgewijs omlaag:
2012 : 106% van de waarde van de woning 2016 : 102%
2013 : 105% 2017 : 101%
2014 : 104% 2018 : 100%
2015 : 103%
Deze maatregel betekent dat je steeds meer eigen geld moet meebrengen om een woning te kunnen kopen.
De overdrachtsbelasting blijft op 2%. En wordt dus niet verder verlaagd, zoals sommigen gehoopt hadden.
met 0,04% naar 5,60%.
