RESTSCHULD MEEFINANCIEREN MET NHG
Per 1 januari 2014 kun je een restschuld meefinancieren met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een belangrijke maatregel die als doel heeft de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren.
Tot nu toe restschuld moeilijk te financieren
In Nederland is er op dit moment een grote groep huiseigenaren van wie het ‘huis onder water staat’. Dat wil zeggen dat hun hypotheek groter is dan de waarde van de woning. Als zij de huidige woning verkopen, houden zij een restschuld over. Tenminste als ze geen spaargeld hebben (binnen of buiten de hypotheek opgebouwd) om die restschuld af te betalen. Tot nu toe was het moeilijk om een restschuld mee te financieren. Onder andere omdat dit binnen NHG niet was toegestaan. En geldverstrekkers zijn heel voorzichtig om een restschuld mee te financieren in de hypotheek voor een nieuwe woning. Die geldverstrekker loopt tenslotte toch meer risico (gaat een ‘veel’ hogere lening aan dan de woning waard is).
NHG regeling
NHG staat onder voorwaarden toe dat per 1 januari 2014 de restschuld meegefinancierd wordt. Een belangrijke voorwaarde is dat de huidige hypotheek met NHG is verstrekt. Gelukkig heeft de grootste groep huiseigenaren met een restschuld de afgelopen jaren een hypotheek met NHG afgesloten. Maar de groep die zonder NHG heeft afgesloten kan dus geen gebruik maken van de NHG regeling.
Een andere voorwaarde is dat er geen beroep gedaan is op de NHG garantieregeling. De geldverstrekker mag dus geen verliesdeclaratie ingediend hebben bij NHG.
Voorwaarden lening
De nieuwe hypotheek moet binnen een jaar worden aangegaan (bepalend is de offertedatum voor de aan te kopen woning).
De hypotheek mag in beginsel niet groter zijn dan de zogenaamde kosten grens. Die ligt op dit moment en per 1 januari 2014 op
€ 290.000 en daalt per 1 juli 2014 naar € 265.000 (en zal de jaren daarna nog verder omlaag gaan). Het is mogelijk om de restschuld mee te financieren boven deze kostengrens. Dan gelden wel extra voorwaarden. De toetsing is dan strenger. Dit extra deel wordt getoetst als financiële verplichting in plaats van voor een hypotheek. Waardoor de kans groter is dat de hypotheek niet haalbaar is op het inkomen. Voor de geldverstrekker geldt voor dit deel de garantieregeling niet (dit wordt een niet-NHG deel).
Het inkomen van de huiseigenaren moet voldoende zijn om de totale hypotheeklasten te dragen. En er geldt een extra eis voor de looptijd van de hypotheek. Het gedeelte van de lening dat betrekking heeft op de restschuld moet op de kortst mogelijke periode volledig worden afgelost. Waarbij het uitgangspunt is wat volgens de normen van NHG maximaal de maandlasten mogen zijn op basis van het inkomen.
Rol geldverstrekkers
Belangrijk voor het succes van deze maatregel is de mate waarin geldverstrekkers zich kunnen vinden in de voorwaarden die NHG stelt. Een potentiële bottleneck is bijvoorbeeld de periode van een jaar die kan zitten tussen verkoop van de oude woning en de aankoop van een nieuwe woning. De kans is aanwezig dat geldverstrekkers alleen bereid zijn om de restschuld mee te financieren wanneer de nieuwe woning en de oude woning op elkaar aansluiten.
Niet alle huiseigenaren met een restschuld komen in aanmerking voor de nieuwe regeling. We hebben al genoemd de huiseigenaren die nu geen NHG hebben. Maar ook de groep die voor de nieuwe woning niet in aanmerking komt voor NHG zal groeien, omdat de kostengrens de komende jaren fors daalt (naar
€ 225.000 in 2016). Belangrijk is daarom dat geldverstrekkers ook voor deze groep huiseigenaren een duidelijk en ruimhartig beleid hanteren om de restschuld mee te financieren. Waarbij uiteraard wel het inkomen van de huiseigenaar voldoende moet zijn om de totale lasten te dragen.
vanaf 2014 Lagere hypotheeklening ook zonder NHG
De nieuwe leennormen die gelden voor NHG moeten ook door geldverstrekkers gebruikt worden voor leningen zonder NHG. Vanaf 1 januari 2014 kan er met hetzelfde inkomen als in 2013 minder hypotheek geleend worden zonder NHG.
Maximale hypotheek zonder NHG
In onderstaande tabel staan een aantal voorbeelden van de maximale hypotheekmogelijkheden zonder NHG. We laten zowel de mogelijkheden in 2014 (oranje/bovenste) als in 2013 (zwart/middelste) zien. De berekening is gemaakt op basis van een gemiddelde hypotheekrente (10 jaar vast) 4,8% (zonder NHG geldt een hogere rente dan met NHG). Hoeveel je precies kunt lenen is afhankelijk van je exacte inkomen(-s) en de rente die op dat moment geldt (de rentes tussen geldverstrekkers kunnen behoorlijk verschillen). De Hypotheekshop-adviseur kan een berekening op maat voor je maken.
Maximale hypotheek met NHG
In onderstaande tabel staan een aantal voorbeelden van de maximale hypotheekmogelijkheden. Waarbij we zowel de mogelijkheden in 2014 (oranje/bovenste) als in 2013 (zwart/middelste) laten zien. De berekening is gemaakt op basis van de huidige gemiddelde NHG rente van 4,1% (gebaseerd op gemiddelde 10 jaar vast). Als maximum in de tabel hebben we de maximale NHG kostengrens aangehouden van € 290.000.
Lees meer hypotheeknieuws op onze website
